Sinema İşletmecileri ve AVM Sahipleri & Yatırımcıları içinde bulunduğumuz durumu toparlamak İçin Nasıl Birlikte Çalışmalı...

Son yıllarda AVM sahipleri ile perakende ve eğlence sektöründe yer alan kiracılar arasındaki ilişki giderek daha zorlu bir hal alıyor.

Bunun başlıca sebepleri ise; ülkenin içinde bulunduğu ekonomik şartlar ile kira ve ortak alan giderlerine dayanıyor.

Genel olarak döviz kurları, sürekli artan rekabet, ve şu anda yükselen online alışveriş,bu ilişkiyi daha zorlar hale getiriyor.

Türkiye’de geçtiğimiz yıllarda bu dengesizliği ortadan kaldırmak için kira sözleşmelerinde kullanılan döviz kurlarına son verilip kur Türk Lirasına çevrildi. Ancak sözleşmelerde kira her daim yukarıya doğru tek yönde, yıldan yıla TÜFE oranında artmaya devam ediyor.

Yatırım maliyetinin yüksek olmasının ötesinde AVM sahipleri için sinema işletmesi her daim ideal kiracı olmuştur. Bunun sebebi sinemanın güvenilir ve uzun soluklu kira sözleşmeler imzalamasına dayanıyor.

Türkiye’de sinema sözleşme süresi, on yıl ve üzerinde uygulanıyor. Bu da mülk sahiplerini uzun vadeli güvenilir bir kiracı ilişkisi yarattığı için rahatlatmaktadır.

Ancak sinema pazarı da, diğerleri gibi, şu anda can çekişiyor. Sancının bazı nedenleri çok açık- pandemi döneminde küresel sinema kapanmaları, bundan dolayı birkaç aydır gelir kaynağının ortadan kalkması gibi… Diğer sebepler dolaylı ve pazarın dışındakiler için anlaşılması daha zor- filmlerin sürekli değişen vizyona giriş tarihleri, yeni içerik yaratılamaması vb.

Bu sebepler ve benzerleri, zorlu birkaç ayın ardından, sinema işletmecileri ile AVM sahipleri arasındaki ilişki ve bu durumun nasıl çözüleceği hakkında yeni sorular doğuruyor.

Kira Müzakereleri:

Yurtdışında ekonominin istikrarlı olması, AVM Yatırımcıları’nın ‘kira toplama’ sorumlulukları dışında farklı konulara konsantre olmalarını yakın zamana kadar gerektirmiyordu. Ancak Türkiye; ekonomik olarak gelişmekte olan ülkeler arasında yer aldığı için dengelerdeki değişimden dolayı AVM yatırımcılarının kiracılarını anlamak ve farklı çözümler üretmek için her daim dinamik bir ortamları var.

Günümüzde çok az sayıda AVM sahibi, hem mülk yönetimi hem de sinema işletmeciliği deneyimine sahip. Bu sayı şu anda içinden geçmekte olduğumuz süreçteki belirsizliklerden dolayı daha da azalacak.

Aşağıda gördüğünüz tablo İngiltere’de yıllar içinde bilet sayısının azalışına karşı kira durumundaki artışı yansıtıyor.

Aşağıdaki tabloda Türkiye’de son üç sene içinde sinema seyirci sayısında yaşanan düşüşün tablosunu görüyorsunuz.

Bilet sayısı = Sinema seyirci sayısı (Bu sayı sinemanın eskimesi, yenilenmemesi veya günümüz standartlarına getirilmemesine bağlı olarak daha da azalıyor).

Sinema seyirci sayısındaki azalma uzun vadede, fastfood üniteleri dahil diğer tüm kiracıları etkileyecek. Eğlence sektörünün temelindeki azalma; sinema kiracısının AVM içinde bulunduğu alanının enerjisini de, verimliğini de düşürüyor.

2020'nin ilk altı ayı, her iki taraf için de bilinmeyen - ve endişe verici - süreç olarak karşımıza çıktı. (Bu durum, 2019’da küresel Gişe'nin ilk kez 42 milyar USD’ı aşmasıyla tam bir tezat oluşturuyor.)

Covid-19 dünya genelini etkilediği için, her ülkede AVM sahipleri ve kiracılar arasında kirasız dönem konusu tartışıldı. Bazı AVM sahipleri ne kadar duyarlı olsa da, yapılan uygulamalar herkes için geçerli olmadı.

Yaşadığımız süreç dürüstlük ve açık tartışma zamanı olmalı.

Türkiye’de Covid-19 ile ilgili alınan önemlerden biri Haziran’a kadar AVM’lerin kira almaması oldu. Bazı yatırımcılar ortak alan giderlerini yaptığı masraflara göre kiracılar arasında pay ederken, diğerleri ise ortak alan giderini faturalamadı. Ağustos ayına kadar geçen sürede ise bazı AVM’ler sadece ciro kirası faturalarken, bir kısım ise sabit kirada 50%-60% oranında indirim ile kiracılara fatura kestiler.

Eğlence ve Perakende Ana Kiracıları…

Bir şehir merkezinde veya alışveriş merkezinde sinema ana kiracılardan biri olarak konumlandırıldığında, ziyaretçi trafiğini ve kalış süresini arttırarak çevresinde yer alan komşu kiracılar ve eğlence birimlerine fayda sağlar. Bir sinema seyircisi; AVM’ye geldiği zaman ‘ikiz ziyaret’ adı altında aynı anda birden fazla ihtiyacını gidermeye yönelik tercih kullanır.

Genellikle mağazalara göz atıp veya bir restoranda akşam yemeğine gidip, bunun öncesi veya sonrası sinemada en son gişe rekorları kıran filmi seyretmek için AVM’ye gelirler.

Ancak, 2020’de, tersine dönen dünyada hızlı bir şekilde yayılan ve dünyanın her ülkesinde Covid'in harap ettiği sinemalar şimdi hayatta kalmak için mücadele veriyor. Kiranın zorunlu bir taahhüt olduğu herkes tarafından şüphesiz kabul ediliyor. Faturaların en çalışmayan aylar olarak yaz döneminde bile ödenmesi gerekir. Ancak gelir seviyesinin uzun bir süre hiç olmadığı veya çok çok az olduğu durumda, sinema işletmecileri ve AVM sahipleri arasında gerçekçi, işbirliğine dayalı, empatik bir yaklaşım oluşturmak şart.

AVM’nin ana kiracılardan biri olarak sinemanın, etrafında diğer kiracıların cirolarına olumlu etkisi olduğunu bir kez hatırlamakta fayda olduğunu düşünüyoruz. Kapalı bir sinema, bir alışveriş veya şehir merkezinde boşluk veya ölü şehir hissi yaratır. Özellikle alternatif eğlence seçenekleri az ve çok uzaksa, yerel bölgede herkes tarafından bu boşluk çok yoğun hissedilir. Ortaya çıkan kar topu etkisi, çevredeki perakendecilerin ve restoranların daha az ziyaretçi alması anlamına gelir.

Ekonomik Tartışma:

Elbette, bu durumla ilgili Hollywood'un da rolü büyük. Sinemacı değilseniz, yakın zamanda sinema kapılarını yeniden açma izni çıkmış, yeni temizlik önlemleri almış ve yeni oturma sistemi ile seyirci ağırlamaya izni verilmiş bir işletmeci olarak neden heyecanlanılmadığını anlamak zor. Diğer tüm ekosistem türlerinde olduğu gibi, bu sektörde yapımcılıktan dağıtıma, oradan sinema salonlarına şeklinde ilerleyen bir işleyiş zincirini anlamak zor. Zincirdeki bir halkanın kırılması diğer tüm bileşenleri etkiliyor.

Virüsün yayılması nedeniyle film yapımcılığı durdu. Sinema salonları kapanınca, stüdyolar yeni filmlerin vizyona giriş tarihlerini erteledi. Yeni film içerikleri yayınlanamadığından, yeniden sinemalarını açma planlarını cesurca yapan sinemalar, ancak eski filmleri tekrardan vizyona sokarak seyircilerini ağırlamak durumunda kaldılar. Başlangıçta haftalardır evlerinde kalan sinema seyircileri vizyona bazı klasik ve eski filmlerin girilmesine rağmen mutlu oldular. Ancak bu çözüm yeni filmlerin vizyona girmemesi veya yeni içerik üretilmemesi durumunda uzun vadede ciddi sıkıntı yaratacak.

Filmlerdeki gecikmelere rağmen sinema salonlarının açılması (ve bazılarının yeniden kapanmaları) sektöre yeni darbeler getirdi. Universal’in "Trolls: Dünya Turu" tartışmalı bir şekilde sinema versiyonu olarak vizyona girmesi yerine doğrudan Premium Video on Demand'e (PVoD) ile giriş yaptı. Bunun benzeri yakın zamanda Disney’in "Mulan" filminin, özellikle ikinci film olarak endişeli bekleyişin ardından ve birkaç kez vizyona giriş tarihini erteledikten sonra sinemalara girmeden online olarak Disney + 'a girmesi, sinema sektörüne yeni bir darbe olarak indi.

Kitlesel sinema izleyicisini geri getirmek için yeni içeriklere acil ihtiyaç var. Personel, imtiyazlar, hijyen ve sağlık önlemleri, sinema işletme maliyetleri ve yasal kurallar çerçevesinde salonlarda azaltılmış kapasitelerle seyirci ağırlama; sinema işletmecilerini maddi anlamda çok zorluyor.

Yenifilm olmaması ve getirmesi beklenen izleyiciye ulaşılamaması, ve bazı AVMlerde sinemaların açılması zaruri olduğu için; tüm bu olumsuz etkenler dengeli olmayan bir ekonomik denklemi ortaya çıkarıyor.

Paylaşılması Gereken Bir Yük:

Bu yüzden, herkesin Covid kaynaklı işlerin durması ve çaresizce hayatı normalleştirme çabaları, son birkaç ayın mali sıkıntısı masanın etrafında oturan tüm tarafların - kiracılar, AVM sahipleri ve yatırımcılar - toplu bir çözüm yaratmak için birlik yaratmaları nasıl olur?

Hem sinema işletmecileri hem AVM sahipleri düzenli, ve sürekli olarak diyalog içinde olmalı, ve durum değerlendirmesi yapıp daha çözümsüz noktalara gelmekten kaçınmalılar.

İstenmeyen son nokta, kiracının başka bir seçeneği olmadığında işletmenin anahtarları geri vermesi... Sonuç olarak, önlem almak daima tedaviden daha iyi sonuç doğurur.

The Big Picture'ın Kurucu Direktörü John Sullivan, Property Week'e yaptığı açıklamada, “Küresel olarak sinemalar, hem seyircilerin kendilerini güvende hissedip tekrar sinemaya gitmesi hem de film yapımcılarının yeni filmlerini vizyona sokması ve yeni film çekmeleri gerçekleşene kadar sinema gelirinde önüne geçilemeyecek ciddi düşüş yaşanacak. Bu durumda sinema kiracısına karşı alınan sert önlemler, AVM sahiplerine iyileştirme yönünde hiçbir olumlu etki sağlamayacak.."

Sullivan, “Sorun zincirlerin yeniden açılıp açılmayacağı değil. Hepsinin olağanüstü lokasyonları var, bazıları günü kurtarıyor, bir kısmı ise mücadele içinde. Büyük olasılıkla mücadele edenler yeniden açılmayacak. Bu sonuç, ekranların % 20 ile % 30'unun açılmaması riskini ortaya çıkarıyor ”.

Bu dönemde farklı yaratıcı çözümlerin üretilmesi gerekiyor. Bazı sinemalar haftanın dört günü seyircilerini ağırlıyorlar. Diğer bir deneme, AMC sinemalarının ortalama bir salonu 20 kişiye kadar kapatıp özel gösterimler için kiralaması.

Önümüzdeki Günlerle İlgili:

Ancak uzun vadede, COVID-19'un sonuçlarını da göz önüne alırsak, herkes için işe yarayacak şekilde kiralama şartlarını incelemeli ve temelinde değişim yapma şansı olarak görmenin zamanı gelmedi mi?

Olası bir çözüm, sadece sabit kira yerine ciroya dayalı bir kira sözleşmesine geçmek. Ciro bazlı kira sözleşmesine karşı savunmalar , öngörülemeyen gelir, değerleme açısından oluşan zorluklar- bu sebepler daha önce sadece ciro bazlı kira sözleşmesinin yaygın olmamasının nedenleri. Ancak, mevcut durum göz önüne alındığında, ciro kirası; kiracılar ve AVM sahipleri arasında daha fazla şeffaflık gerektiriyor.

Bu çözüm aslen çok ihtiyaç duyulan bir şey, ve AVM sahibine daha çok esneklik sağlayacak. Tabii ki, sinema işletmecileri bu geçiş için tamamen hazırlıklı olmalı ve daha sıkı denetim düzeyini kabul etmeliler.

Ancak bu çözüm şu anda sinema işletmecileri tarafından özellikle talep edildiği için avantaj. AVM sahipleri ile kiracılar arasında daha büyük, daha olumlu bir etkileşim düzeyine gelmesini sağlıyor. Sinema kiracısı, cirolarını düzenli , belki de günlük raporlanmasına olanak sağlamak kiracı-yatırımcı ilişkisi için doğrubir geçiş noktası olacaktır. Bu durum, AVM sahibinin işletmeci kadar yatırım yaptığı anlamına gelecektir.

Pandeminin yıkıcı ticari etkilerinden biri ise bazı sinema işletmecilerinin toparlayamayacağı. Zayıf bilanço yapıları ve sınırlı nakit rezervleri durumu daha da zorlaştıracak.

Ancak son birkaç ayın şiddetli fırtınasını atlattıktan sonra yapılması gereken, zaruri değişikliği tartışmak için kesinlikle şimdi doğru zaman.

AVM sahiplerinin ve sinema işletmecilerinin mümkün olduğunca çok ekranın kararmasını engellemek ve ilgili tüm tarafların gerekli ilgisini, yatırımını ve etkinliğini göstermek için bir araya gelmesi çok önemlidir.

AVM sahibi ve müşteri tabanı için gerekli ve kritik olan sinemaların açık kalması ve büyük bir ziyaretçi trafiğinin sürdürülebilir olması için geleceğe yönelik birkaç çözüm önerisi;

  • 1. Sinema operasyonunu aktif tutmak için mevcut veya gelecekteki sinema işletmecileri için makul kira şartlarını güvence altına almak.
  • 2. Yeni bir sinema işletmecisi ile yönetim sözleşmesi yaparak sinemayı açık tutmak.
  • 3. AVM sahibinin, sinemanın kontrolünü belli bir süre kendi üstüne alması. Sinemanın ekonomik dengeleri ile ticaret ortamı dengelenene kadar; AVM sahibi veya yatırımcı kontrolünde bir sinemanın işletmesi daha gerçekçi ve uzun soluklu çözüm olabilir.

Sonuçta başka alternatiflerimiz var mıdır?

Written and published by The Big Picture, London and Tilda Benezra, Associate Consultant at The Big Picture– Co-Founder of Anki Consulting, Istanbul.

Tilda built her career in the real estate business focusing on malls from leasing to strategic planning to asset management. Over the last 5 years of Tilda’s professional career has been focused on entertainment and the cinema market.

Tilda is a co-founder of Anki Consulting which provides services to high end leisure brands on entering new markets and business development.

Moreover, Tilda (in association with The Big Picture) is working with mall developers who aim to run their own cinema and /or leisure space where they want to welcome the customers with unrivalled experience.

Contact Tilda Benezra:+90 532 281 2646 | tilda.benezra@the-bigpicture.com